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当前聚焦：解局 | 绿城被诟病的与改变：低权益销售与投资朋友圈

来源：观点网 时间： 2023-04-10 04:58:13

观点网 2023年一季度的市场，确实回温不少。


【资料图】

近期，绿城对外披露前三月销售数据，一季度累计实现总合同销售额约613亿元（含代建），同比增长27.18%，总合同销售面积约260万平方米。

当中，绿城集团自投项目取得合同销售金额约491亿元，归属于绿城集团的权益金额约为303亿元。

值得关注的是，这是绿城近期最高的权益金额。

2021与2022年，绿城一季度权益销售金额分别为280亿元（52%）与192亿元（51.2%）。可以发现，权益销售比从约五成比例提升到61.71%。

过去，绿城的低权益一直颇受诟病，在2022年88.95亿元利润中，公司股东应占利润27.56亿元，上一年为44.69亿元，同比下降约38.33%；而非控股股东利润为61.39亿元，上一年为32.18亿元，同比提升约90.78%。

这是绿城多年前低权益所带来的“后遗症”。

能否改变低权益销售？

对此，该公司管理层曾表示，2022年绿城权益比例大幅提升，接下来随着权益比例的提高，少数股东损益占比比较大的问题会逐步解决。

公告显示，2023年3月，绿城集团自投项目销售金额约为264亿元，销售面积约80万平方米，销售均价约为每平方32987元。

“目前看，市场整体已出现回暖迹象，但热度和可持续性仍需市场检验，所以对市场持谨慎乐观态度。”绿城中国管理层曾于业绩会介绍，市场销售二月份出现回暖趋势，绿城重点续销监测项目二月份来访环比提升1.5-2倍，日均新增协议环比提升约1.5倍。

三月，存量项目的日均来访量有小幅调整，当中二月涨幅比较高的城市（济南、石家庄、杭州等），在二月需求集中释放后逐渐趋稳，同时外部竞品增加，绿城调升了部分项目价格，其管理层认为，整体来访量好于去年四季度和今年一月。

市场预期，绿城三月较高的供货量是其实现较高销售的基础。据悉，绿城中国于三月的整体推盘量高于前两月，比如杭州、深圳项目新开或者加推。

体现在销售上，绿城三月单月自投项目销售金额同比增长75%，环比增长达到67%。

一季度，绿城集团累计取得合同销售金额约491亿元，合同销售面积约170万平方米；其中归属于绿城集团的权益金额约为303亿元。

其中，代建业务占较大比例，2023年3月，绿城集团以绿城品牌销售的代建管理项目取得合同销售金额约56亿元，合同销售面积约44万平方米。一季度，绿城集团代建项目累计取得合同销售面积约90万平方米，合同销售金额约为122亿元。

综上，截至前三月，绿城集团累计取得总合同销售面积约260万平方米，总合同销售金额约613亿元，这一数据比2022年增长27.18%。

基于对存量和新增的初步预估，绿城中国预计2023年销售规模和2022年基本相当。数据显示，2023年绿城中国全口径可售货值3601亿元，其中自投部分可售货值2476亿元，一二线城市占比80%，约计1993亿元。

从区域分布上来看，长三角比重持续提升，达到55%，其中杭州394亿元，上海146亿元，环渤海接近19%。

类型分布来看，存量供货1415亿元，占比57%，新增供货1061亿元，占比43%。

据管理层分析，在不考虑2023年新拿地的情况下，保守估计按照2022年市场行情和实际完成去化率（60%-65%），绿城中国现有存量货源预计可实现1500-1600亿元销售额。

“目前土地市场不确定性较多，即便按照去年的新增货值和当年转化的情况来看，今年销售额也是有保障的。”管理层如是表示。

另外管理层亦认为，今年新拿项目保证大部分在年内供货，去年以销定产的部分项目，如果市场显著回暖，可以供应出来。

观点新媒体了解到，三月和二季度末、三季度将是绿城供货高峰期。据绿城官方披露，4月，绿城在售项目有天津水西云庐、杭州山澜桂语轩、衢州鹿鸣未来社区、衢州兰园、宁波春来云潮、武汉桂语朝阳、奉化凤麓和鸣、杭州江畔锦园、西安南山云庐等。

投资朋友圈与抢地

3月，绿城接连“抢地”，包括以7.2亿元竞得西安1宗商住用地；3月27日，以总价约11亿元竞得嘉兴一宗宅地；3月31日，以10.82亿元竞得大连一宗涉宅地块。

在3月29日杭州第二批集中供地中，绿城中国分别以32.46亿元和底价5.38亿元摘得两幅地块。

可以看到，大本营杭州之外，绿城在探寻更多城市的机会。据观点新媒体获悉，土地投资方面，绿城2022年新增27个项目，总建筑面积约408万平方米，权益土地款408亿元，平均楼面价约每平方米14620元，预计可售货值达1037亿元。

新增货值中，杭州、北京与上海这三城新增货值占比达82%，另有10%新增货值位于其他二线城市，三四线占比为8%。由于新增货值多聚焦在北京、上海、杭州，市场认为这些投资能快速转化为当年销售额。

对于2023年的投资布局，绿城中国执行董事、行政总裁郭佳峰曾言：“去年的打法很难在今年得以实施，今年核心城市、核心地块竞争非常激烈，三四线城市相对边缘地块可以底价获取，但是风险就比较大。”

他表示，绿城接下来会使用差异化的投资策略，首先还是要在选定的、反复研究的核心城市里做底仓式的投资，但这有可能“吃不饱”，所以有可能在相对安全的区域里面做一些精准投资，即“投一成一”的打法。

或许，今年绿城除了争取核心区域的地块，会在一二线城市边缘地区以及在三四线城市下沉拿地，争取更多利润。

因此，绿城仍在扩大“朋友圈”。

例如刚刚过去的4月7日，绿城中国与物产中大举行战略合作协议签约仪式，双方将在康养服务、供应链及特资平台等领域开展深入合作。

同样是4月7日，作为代建平台的绿城管理，与勤诚达集团、深圳前海润禾投资管理有限公司正式签署《全面战略合作协议》。

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