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每日关注!北京推行二手房交易“带押过户”，卖房不用先结清贷款

来源：腾讯网 时间： 2023-03-31 14:54:39

买卖过二手房的时候的人们都知道，如果这套房子原先有贷款，卖家先需要结清之前的贷款，然后才能完成过户交易，买家再申请新的贷款。


(资料图)

但不少人在这个环节遇到了难题，数额不菲的贷款需要下结清，要么就是卖家四处筹钱、甚至去借高息的“过桥贷”，要么就是买家先行支付首付款或垫付资金“帮”买家结清贷款，房子还没过户就先付钱，买家也不放心。

这个难题现在解决了！

北京银监局、央行营管部、市规自委、市住建委今天联合发布通知，在全市推行二手房交易“带押过户”。即日起，个人二手住房交易中，买卖双方可以自愿选择使用“带押过户”服务，交易时不必结清先结清前一笔贷款，可通过“带押过户”贷款业务，办理房屋过户和抵押登记。

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先解读两个大家最关心的问题，一是哪些二手房交易可以使用“带押过户”？

根据此次四部门的《通知》，北京在全市推行二手住房交易“带押过户”业务。“带押过户”业务的适用范围，要同时四个方面的条件，一是本市个人存量住房交易；二是买方须是全款或者办理的是个人住房商贷购房；三是卖方未结清的贷款须是商贷，或是已经还清公积金贷款部分的组合贷；四是所交易的住房在辖内商业银行设立且仅存一次有效抵押。

也就是说，这套被交易的房子，之前没有还清的贷款必须是商贷，如果是组合贷的话，需要将其中的公积金贷款部分还清。而卖家新申请的贷款也必须是商贷、全款购房也没问题。换句话说，就是公积金贷款是不参与“带押过户”业务的。另外，这套房子之前只能有一次贷款抵押，除了房贷，不能再有其他的抵押贷。

第二个问题是如何办理“带押过户”？

之前不少城市对于“带押过户”，采取的是公证后解抵押、设置专门代还款机构等方式，买卖双方仍然有一定的成本，而且也要履行公证等手续。

而这次北京则是运用已经成熟的二手房交易资金监管政策，以及抵押登记网上办理模式，创新的推出了由新贷款银行直接向卖方和原贷款银行支付资金的模式。

具体来说，就是第一步：二手房的买卖双方先约定好同意“带押过户”，办理网签；第二步：是去银行申请“带押过户”，与双方贷款银行约定首付款监管账户等事项、买方将首付款打入资金监管账户；

第三步：买卖双方就可以前往登记大厅办理“带押过户”登记手续，办理过户，并办理二次抵押权手续；第四步：买方的房贷银行通过监管账户向卖方贷款银行支付原贷款余额并向卖方发放贷款，之前的房贷解除抵押。

如果是卖家的首付款及新贷款金额不足以结清卖方贷款的，由卖方先行向原贷款银行补齐差额部分。

这次北京推行的“带押过户”，应用范围比较广，卖家和买家可以是同一家贷款银行，也可以不是同一家贷款银行，也就是可以跨行贷款。举个例子，卖家原先的贷款如果是工商银行的，买家的新房贷如果想申请建设银行的也没问题。

而且，买家如果是全款的话，也可以使用“带押过户”业务。也就是不用再通过中介公司的担保（可是有担保费的哦），可以将购房款交入约定的交易资金监管账户中，踏踏实实的完成交易。

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其实在此次全市推行前，北京已经进行了小范围的试点，试行“带押过户”的办理流程。

北京我爱我家的一家门店之前就试点了一笔“带押过户”业务，经纪人小王说，去年11月底，一处位于通州区的房产需要交易，但交易的一个难点就是结清贷款，这套房子有两笔抵押，除了房贷外，还有一笔抵押贷，卖家还清了抵押贷，但没钱再还清房贷了，而买家觉得还没有过户就先支付首付款不放心。

资料图片

而且即便是结清房贷，也需要提前一个月预约，买卖双方又希望能在春节前完成。

小王之前经过了内部培训，了解“带押过户”可以解决这个问题，于是主动向买卖双方提出可以申请“带押过户”试点，双方也同意了。

因为疫情的原因，双方是从12月底才正式开始交易的下一步流程，两家的贷款都选择的是建行，虽然是试点“吃螃蟹”，但办理的流程并没太慢，买家申请贷款从面签到批贷用了大约一周的时间。

批贷函下来之后，小王就约了买卖双方以及银行人员一起到通州区不动产登记大厅办理过户，大厅里也是所有手续一个窗口通办，上午就全部办完了。

再等了几天，买家新申请的贷款放款了，因为新贷款的金额要比之前的房贷多，因此其中一部分银行直接划转结清了之前的贷款，另一部分打入了卖家的银行账户中。整个的交易也在春节前全部完成。

“最后无论是卖家还是买家都非常满意，这样的方式下，既省钱又节约了时间，而且手续也不繁琐，非常便捷。”小王说。

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目前北京的二手房交易中，7成以上是通过贷款购房，价格稍低的普通住房交易中占比更大。北京这次推行的“带押过户”，对于刚需和改善性购房家庭来说，将实实在在的受益。

首先是减轻了二手房交易的资金压力。过去，先结清贷款再办理过户，卖家往往需要四处筹款还贷，有的甚至去借高息的“过桥贷”，贷款利率通常是一个月1%到2%，借一百万就是一两万元的费用。有的是买家先付首付款或垫付资金来“帮”卖家提前还贷，但还没交易就出钱，买家也不放心，通过中介公司担保，又有一定的担保费用。

而办理“带押过户”，卖家之前的贷款就不用先还清，买家新申请的贷款将直接用于还清原房贷。这样买卖双方就不用再承担结清贷款额外的费用。

其次是北京这次的模式很安全，能最大程度的保护交易资金的安全。买家的首付款或全款打入的是资金监管账户，在确认“带押过户”完成后，银行才会将首付款和贷款划至卖家的贷款银行账户，解除原卖方贷款的抵押。

最后是手续简单、二手房交易周期将缩短，买卖“二手房”更加方便。

其实在实施了购房资格审核即时出结果、“连环单”并行办理等一系列便民政策后，北京的二手房真正的交易已经很快了，制约二手房交易周期的主要是筹款结清原房贷等交易手续外的因素。而这次推行“带押过户”后，结清房贷这个环节已经没有了障碍，二手房买卖也将更快了。

需要说明的一点是，无论是去年9月推行的二手房“连环单”并行办理、还是这次的“带押过户”，北京的调控政策都没有任何变化，在保持房地产调控政策稳定的基调下，着重对二手房交易环节的堵点、痛点进行流程优化、再造。在优化营商环境、简化交易流程、更加方便群众交易上“下功夫”。

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“带押过户”实行了，肯定也会触及一些既得利益方，比如一些小贷公司，他们所谓的“过桥贷”将没有了市场。为了确保新政能实实在在的落实，购房者能真正受益，这次四部门还提出了一系列的要求。

对于各房地产中介机构，四部门要求其在提供经纪服务时，要主动向买卖双方介绍“带押过户”交易模式，不得强制使用“过桥贷”等增加客户交易成本。

同时，各商业银行要积极回应符合条件客户的“带押过户”需求，不得因办理“带押过户”向客户收取额外担保费或服务费。

各区不动产登记大厅要一窗办理把不动产转移登记、抵押权变更登记及抵押权设立登记业务，做到共性材料不再重复提交，实现“带押过户”一站式办理。

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